Dopis vlastníkům bytových jednotek postižených zatékáním

Vážení sousedé,

dovolujeme si vás oslovit skrze problematiku zatékání do bytových jednotek.

Velice nás mrzí, že řešení situace je velmi zdlouhavé, nicméně rychlejší jednání bohužel nebylo možné. Skanska reklamace k jednotlivým bytům zamítla, avšak uvolila se pomoci s nalezením řešení v případě, že za postižené byty bude jednat výbor SVJ.

Do 8. 8. 2013 byly shromažďovány podklady a informace k problémům v jednotlivých bytových jednotkách, což bylo podáno jako „hromadná reklamace“ společnosti Skanska, která však byla opět zamítnuta z důvodu již uplynulé záruční lhůty, která skončila v únoru 2012.

Obecný popis problémů:

• zatékání pod izolaci domu;
• zatékání atmosférických srážek do bytových jednotek (zřejmě souvislost se zatékáním pod izolaci domu);
• vadně provedená izolace kolem oken, což se projevuje zejména v zimních měsících, kdy se tvoří mokré mapy nebo dokonce plísně na ostění oken z důvodu tepelných mostů.

Navržený postup společností Skanska

1. Nafocení fasády zvenčí (nejlépe jedna fotka = jedna fasáda) a zaznačení do této fotografie, kde jsou vlhká místa - provede SVJ
2. Zaslání těchto fotografií fasády s označenými místy zatékání nám a my je jako podklad zašleme firmě AWAL pro cenovou nabídku na měření vlhkosti pod fasádou (KZS), případně také horolezci, který bude vlhkost měřit.
3. Cenovou nabídku po té zašleme Vám a je na Vás, zda-li ji akceptujete a měření vlhkosti pod fasádou necháte udělat.
4. Následně provedeme místní šetření. Předpokládáme, že místní šetření by proběhlo někdy večer řekněme v rozmezí 17:00 - 20:00, až budou všichni dotčení doma. Z této schůzky vyplyne, co bude třeba v kterém bytě provést a bude možné zajistit dílčí cenové nabídky dle konkrétně zjištěné poruchy. Po té přijde na řadu debata o tom, v jaké výši se případně budeme na opravě spolupodílet.

Na základě komunikace se Skanskou bylo provedeno zakreslení míst vnikání vlhkosti do pohledu fasády domu a byla dodána cenová nabídka od firmy AWAL:

Rozsah jedné návštěvy - kontrola max. 5 bytových jednotek s balkónem či terasou

Cena za jednu návštěvu 8 000,-Kč bez DPH / jedna návštěva (DPH 21%), čili 9 680 Kč s DPH.

Podle našich předpokladů bude nutné provést tři návštěvy.

Závěrečná zpráva bude provedena po všech realizovaných návštěvách za cenu 4 500 Kč bez DPH, čili 5 445 Kč.

Předpokládaná cena na jednu bytovou jednotku je zhruba 2 300 Kč za předpokladu, že se měření bude účastnit více bytů.

Uhrazení ceny za měření

Na základě měření bude teprve určena příčina závady a následně i subjekt, který by měření hradil (majitel bytu, fond oprav). Vzhledem k tomu, že se jedná o problematiku pouze konkrétních bytových jednotek, upozorňujeme na základě komunikace s právníkem, že je možné, že cenu za měření budou muset uhradit konkrétní majitelé.

Výbor SVJ bytové jednotky bude nadále zastupovat a případnou spoluúčast společnosti Skanska na nápravě řešit.

Varianta řešení navržená výborem SVJ

Vzhledem k tomu, že opravu provedenou na doporučení Skansky po proměření vlhkosti firmou AWAL považujeme za krátkodobé řešení a pouze dílčí u konkrétní bytové jednotky, navrhujeme najmout soudního znalce, který provede znalecký posudek na celý dům. Takto budou zjištěny i případné příčiny zatékání do konkrétních bytových jednotek z fasády. Zároveň by bylo možné předejít podobným problémům do budoucna. Vzhledem k tomu, že by posudek byl na celý dům, byl by hrazen z fondu oprav. Zároveň by posudek byl použitelný při zákonném vymáhaní při sporu o zavinění problémů týkajících se zatékání.

Cenová nabídka soudního znalce je 20 900 Kč bez DPH, čili 25 289 Kč.

Pokud bychom do znaleckého posudku zahrnuly také tepelné mosty kolem oken, pak by se cena zvedla o cca 1 600 Kč bez DPH, čili 1 936 Kč.

Součástí ceny je:

• místní šetření (prohlídka cca 5 bytových jednotek);
• na základě výsledku z těchto cca 5 bytových jednotek vypracování znaleckého posudku pro celý dům;
• zkoumány budou problémy, jak jsou uvedeny výše.

Výbor SVJ rozhodl o objednání soudního znalce, který posudek provede v druhé polovině prosince 2013 nebo začátkem roku 2014 s vyhotovením posudku v průběhu ledna 2014.

Další postup

Majitele postižených bytů žádáme, aby nám sdělili, kterou variantu řešení preferují.

1. provedení pouze měření od společnosti AWAL dle návrhu společnosti Skanska – není prozatím jisté, kdo ponese náklady měření (majitel bytové jednotky, fond oprav či participace Skansky).
2. provedení znaleckého posudku soudním znalcem na celý dům, který bude hrazen z fondu oprav, avšak neodpovídá navrženému postupu Skansky.
3. provedení obou předešlých variant – doporučeno výborem SVJ

Doporučení

Pokud některý z majitelů bytových jednotek některý z výše uvedených problémů v záruce reklamoval u Skansky, ale neúspěšně a podal Skansce námitku proti zamítnutí, je možné, že na základě znaleckého posudku se domůže svého práva u Skansky. Prosíme, pokud se vás tento případ týká, abyste nás neprodleně informovali.